เจ้าของที่ดินต้องรู้ ที่ดินตาบอดขอทางออกได้ยังไงบ้าง

ปัญหาที่เจ้าของที่ดินตาบอดต้องเจอคือ ไม่มีทางเข้าออกไปยังถนน อยากขายก็ขายไม่ออก แถมยังโดนกดราคาอีก อยากเก็บไว้ใช้ประโยชน์ทำมาหากิน สร้างที่อยู่อาศัย จะขอทางผ่านเข้าออกจากที่ดินแปลงข้างเคียงได้ยังไงบ้าง มีเงื่อนไขยังไง มาทำความเข้าใจกฎหมายที่ดินตาบอด เพื่อรักษาสิทธิของเจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกปิดล้อม ให้สามารถใช้ประโยชน์บนที่ดินของตัวเองได้อย่างเต็มที่กันครับ

ที่ดินตาบอดคืออะไร

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 บัญญัติเอาไว้ว่า 

“ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้

              ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือมีที่ชันอันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากไซร้ ท่านว่าให้ใช้ความในวรรคต้นบังคับ

              ที่และวิธีทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้

              ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน ท่านว่าจะกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้“

จากหลักกฎหมายข้างต้นสรุปได้ว่า ที่ดินตาบอด คือ ที่ดินที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมรอบจนไม่มีทางออกไปยังทางสาธารณะได้เลย ซึ่งทางสาธารณะจะรวมทั้งทางบกและทางน้ำที่สามารถใช้สัญจรไปมาได้จริงในปัจจุบัน ไม่ว่าจะเป็นถนน ทางรถไฟ หรือแม่น้ำลำคลอง แต่ถ้าเป็นกรณีที่ที่ดินติดกับแม่น้ำที่ไม่ได้ใช้เป็นทางสัญจรอีกต่อไปแล้ว กฎหมายก็ให้สิทธิเจ้าของที่ดินในการฟ้องศาลเพื่อขอทางเข้าออกจากที่ดินแปลงข้างเคียงได้ หรือที่เรียกว่า การขอทางจำเป็น 

อยากขอทางเข้าที่ดินตาบอดต้องทำยังไง

กฎหมายต้องการให้ที่ดินทุกแปลงมีมูลค่า และสามารถใช้ประโยชน์บนที่ดินผืนนั้นได้ ดังนั้น ใครที่เป็นเจ้าของที่ดินตาบอด ไม่ต้องเครียดหรือกังวลใจไปนะครับ เงินติดล้อจะมาแนะนำวิธีการขอทางจำเป็น หรือการขอทางเข้าที่ดินตาบอดที่สามารถทำได้ด้วยตัวเองมี 2 วิธี ดังนี้  

1. พูดคุยกับเจ้าของที่ดินแปลงข้างเคียง

สำหรับที่ดินตาบอดที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมรอบนั้น อาจถูกปิดล้อมด้วยที่ดินแปลงเดียว มีเจ้าของคนเดียว หรืออาจถูกปิดล้อมด้วยที่ดินหลายแปลง มีเจ้าของหลายคนก็ได้ คุณสามารถเลือกที่จะพูดคุยกับเจ้าของที่ดินแปลงข้างเคียงแปลงใดก็ได้เพื่อขอทางเข้าออก เพราะกฎหมายไม่ได้กำหนดว่าจะต้องขอจากแปลงที่ใกล้กับทางสาธารณะมากที่สุด โดยอาจจะมีการเสียค่าผ่านทางและทำสัญญาร่วมกัน แต่ถ้าตกลงกันไม่ได้ คุณจำเป็นต้องฟ้องศาลเพื่อขอเปิดทางจำเป็น  

2. ฟ้องศาลเพื่อขอเปิดทางจำเป็น

ถ้าตกลงกับเจ้าของที่ดินแปลงข้างเคียงไม่ได้ หรือแม้ว่าจะได้รับอนุญาตให้สามารถใช้ทางผ่านเข้าออกได้ คุณสามารถยื่นคำฟ้องทางจำเป็นได้เช่นกัน โดยศาลจะพิจารณาว่าที่ดินของคุณเป็นที่ดินตาบอดหรือไม่ และทางที่ขอมานั้น เข้าเงื่อนไขเปิดทางจำเป็นได้ไหม ทั้งความกว้าง ความยาวของทางเข้าออกมีความเหมาะสม สามารถใช้เป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะได้อย่างปลอดภัยหรือไม่

เงื่อนไขในการฟ้องศาลเพื่อขอเปิดทางจำเป็น

ตามหลักกฎหมายที่ดินตาบอดข้างต้น การฟ้องศาลเพื่อขอเปิดทางจำเป็นที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออกเลย มีเงื่อนไขหลัก ๆ ดังนี้

• ขอจากแปลงที่เหมาะสมที่สุด  

ที่ดินตาบอดอาจถูกปิดล้อมด้วยที่ดินแปลงเดียวหรือที่ดินหลายแปลงก็ได้ โดยคุณสามารถเลือกได้ว่าจะขอเปิดทางจำเป็นผ่านที่ดินแปลงใดที่เห็นว่าเป็นทางที่เหมาะสมที่สุด แต่ต้องเป็นกรณีที่คุณไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะโดยสิ้นเชิง หรือมีทางออก แต่ไม่สามารถใช้สอยได้จริง ไม่สามารถหาทางออกอื่นที่สะดวกและเหมาะสมกว่าได้ และต้องเป็นไปอย่างสุจริตเท่านั้น

• ขอเปิดทางเท่าที่จำเป็น

เจ้าของที่ดินตาบอด สามารถขอทางผ่านจากเจ้าของที่ดินแปลงข้างเคียงได้เท่าที่จำเป็นเท่านั้น มีความกว้างและความยาวเพียงพอที่จะออกไปสู่ทางสาธารณะได้

• สร้างความเสียหายน้อยที่สุด 

ในการทำทางผ่านเข้าออก จะเปิดเป็นทางเดินผ่านหรือทางให้รถสามารถขับผ่านก็ได้เช่นกัน แต่จะต้องสร้างความเสียหายให้แก่ที่ดินแปลงข้างเคียงน้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้

• การเดินทางเข้าออกต้องสะดวก

ถ้าเป็นกรณีที่ที่ดินติดทางออกสาธารณะ แต่การเดินทางเข้าออกไม่สะดวก เช่น ต้องข้ามสระ บึง ทะเล หรือทางสูงชันมาก ๆ สามารถขอเปิดทางจำเป็นได้ 

ข้อแนะนำเพิ่มเติม ถ้าทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะต้องผ่านคูน้ำกว้าง 4-5 เมตร แม้การเดินทางเข้าออกไม่สะดวก สามารถใช้เป็นทางสัญจรได้ กรณีนี้จะไม่สามารถขอเปิดทางจำเป็นเนื่องจากคูน้ำไม่ใช่สระ บึง หรือทะเล

• ต้องเสียค่าตอบแทน 

“ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน ท่านว่าจะกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้“

ตามที่กฎหมายกำหนด เจ้าของที่ดินตาบอดต้องเสียค่าตอบแทนให้แก่เจ้าของที่ดินแปลงที่จะขอทำทางผ่านเข้าออกเป็นรายเดือนหรือรายปีแล้วแต่ตกลงด้วย  และการฟ้องศาลเพื่อขอเปิดทางจำเป็น เป็นกระบวนการทางกฎหมายที่ซับซ้อน เงินติดล้อแนะนำว่าควรปรึกษาทนายความจะดีที่สุดครับ

เอาที่ดินตาบอดเข้าธนาคารได้หรือไม่

หลายธนาคารอาจไม่ปล่อยสินเชื่อให้กับที่ดินตาบอด เนื่องจากมีความเสี่ยงสูงในหลาย ๆ ด้าน โดยเฉพาะเรื่องราคาประเมินที่ดินที่ค่อนข้างต่ำ โอกาสในการซื้อขายยาก แต่ปัจจุบันก็มีผู้ให้บริการสินเชื่อหลายรายที่พร้อมให้บริการสินเชื่อสำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินตาบอด แต่จะมีเงื่อนไขที่แตกต่างกันออกไป

สรุป ที่ดินตาบอด ขอทางเข้าออกได้

แม้เงินติดล้อจะยังไม่เปิดรับรับพิจารณาโฉนดที่ดินตาบอดตอนนี้ แต่เรามีบริการสินเชื่อเพื่อคนมีที่ดิน และโฉนดที่ดินที่ปลอดภาระผูกพันแล้ว โดยประเภทโฉนดที่รับพิจารณา ได้แก่ นส.3ก (ครุฑสีเขียว) และนส.4 (ครุฑสีแดง) ทั้งที่ดินเปล่า และที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง โดยการอนุมัติสินเชื่อและวงเงินกู้ ขึ้นอยู่กับมูลค่าของที่ดินและเงื่อนไขที่บริษัทฯ กำหนดไว้ สนใจสามารถสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ช่องทางด้านล่างได้เลยครับ

ขอบคุณข้อมูลจาก: DDproperty